Arras

Arras

A diferencia del documento de Reserva, éste documento de ARRAS sí se encuentra regulado en la ley de forma específica con unos efectos determinados para el caso de incumplimiento por alguna de las partes.
Por el documento de Arras una parte, el vendedor, se compromete a vender un inmueble a una persona, comprador, dentro de un plazo determinado y ante Notario mediante escritura pública y, a cambio de esa obligación de no vender a otra persona, percibe una cantidad de dinero que después, cuando se realice la venta, se deducirá del precio definitivo de la compraventa.

¿Hay un importe mínimo o máximo para las ARRAS?

En la ley no existe ninguna cantidad ni mínima ni máxima, con lo cual queda a una negociación entre el vendedor ( o su Agente inmobiliario) y el comprador y, como en muchas ocasiones en la vida, dependerá del interés que tenga el comprador el que esas Arras sean más o menos elevadas.
Como se realizan muchas compraventas en el país y en algunas zonas más que en otras, se dan usos y costumbres en cada una de ellas muy diferentes pero que no quiere decir que sean obligatorias o un mínimo que se pueda exigir. Eje En la zona de Madrid y Barcelona se suele pedir un 10% del precio total de la compraventa. Lo que sí es normal es que sea una cantidad significativa para que el comprador o el vendedor no decidan incumplirlas y que, en caso de hacerlo, la indemnización sea elevada a favor del que No ha incumplido las Arras.

¿ Qué ocurre si se incumplen las Arras?

Según la ley, si es el comprador el que incumple y llegada la fecha de firmar la compraventa en la Notaría NO acude a la firma, pierde la cantidad entregada como Arras y el vendedor se puede quedar con todo el importe que entregó el comprador en concepto de Arras.
Por el contrario, si es el vendedor el que al llegar la fecha de la firma en la Notaría NO quiere firmar, por cualquier motivo, y no acude a la Notaría, deberá devolver al comprador el importe que entregó en concepto de Arras, MAS una cantidad igual en concepto de indemnización por los daños causado al comprador, ya que éste ha dejado de comprar otro inmueble durante ése tiempo que han durado las Arras.

¿ Qué debe constar en el documento de Arras ?

1º.- La descripción completa del inmueble que se desea comprar, con los datos de inscripción en el Registro de la propiedad y de las cargas ( hipotecas, embargos etc ).
2º.- A veces existen hipotecas o embargos en el inmueble y se tiene que indicar que el importe se deducirá del precio de la compraventa que haya que pagar el día de la firma en la Notaría o que el día de la firma estará libre de cualquier tipo de cargas.
En el caso de que se tenga que deducir las cargas del precio de la compraventa, también habrá que deducir el importe de lo que costará hacer la escritura para pagar las cargas y los coste de impuestos y cancelación en el Registro de la Propiedad de esas cargas ( hipotecas, embargos, etc)
3º.-El importe en dinero que se entrega en concepto de Arras.
4º.- La fecha en que vendedor y comprador deberán acudir al Notario para firmar la escritura de compraventa. Hay que indicar expresamente, además de la fecha exacta, el domicilio del Notario y la hora en la que hay que estar en la Notaría para firmar la escritura.
5º.- El precio y la forma de pago de la compraventa ( al contado o de forma aplazada o parte en metálico ( cheque) y parte mediante hacerse cargo de las cargas que existan en el inmueble.
6º.- Cualquier condición especial que se quiera incluir el día de mañana en la escritura
No sería obligatorio incluir los efectos en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes del contrato de Arras ya que esos efectos ya se encuentran regulados por ley y podría hacerse una mera alusión a los efectos legales sin necesidad de detallarlos, aunque suele hacerse en la práctica.

¿ Cómo se puede probar que el día de la firma en la Notaría una de las partes no ha acudido a firmar?

Es muy fácil, basta con acudir a la Notaría y allí mismo pedirle al Notario que levante un acta para hacer constar que la otra parte no ha acudido a la firma a la hora acordada. Con eso basta para que o bien el vendedor se quede con el importe de las Arras o que el comprador pueda iniciar la reclamación judicial del importe de la indemnización que estipula la ley ( el doble de la cantidad que inicialmente entrego en concepto de Arras

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