Opción de Compra

Opción de Compra

Existen ocasiones en las que una persona se encuentra interesada en la compra de un inmueble ( un piso, una casa, una finca ) pero, por cualquier circunstancia incluso la falta de dinero para hacer la compraventa en ese momento pero sabe que en un cierto tiempo sí dispondrá del dinero, no puede firmar una compraventa del inmueble pero, por el contrario, sí se encuentra interesado en asegurarse que, durante un plazo determinado el vendedor NO le venderá el inmueble a otra persona.

¿Se puede hacer en un documento?

Sí, las partes pueden firmar un documento privado o una escritura pública ante Notario, según decidan las partes, en el que el propietario otorga al futuro comprador ese plazo en el que le asegura que NO venderá el inmueble a ningún tercero.

¿ La Opción de Compra es gratuita o tiene un precio?

La Opción de Compra hace que el vendedor se restrinja el derecho que como propietario le corresponde y es que puede vender siempre que quiera y a la persona que lo desee y, por auto limitarse ese derecho que le corresponde, el propietario puede pedir al futuro comprador que pague un precio o prima, el que se pacte, o puede pactar que sea gratuito y no le cobre nada al futuro comprador.

Hay que tener en cuenta que este contrato no viene regulado en la Ley de forma concreta, con lo cual es muy importante que los acuerdos entre las partes sean claros y concisos.

¿ Se puede inscribir la Opción de Compra en el Registro de la Propiedad?

Si se firma el acuerdo en una escritura pública hay que tener en cuenta que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad con el fin de evitar que el propietario, en un momento de duda, pueda vender el piso a otra persona ya que la Opción de Compra inscrita impide que se pueda realizar e inscribir la venta del piso a un tercero diferente a aquél que pactó la Opción de Compra.

¿ Hay riesgos si se firma en documento privado?

En el caso de que se firme la Opción de Compra en un documento privado, se corre el riesgo de que el propietario pueda efectuar la venta del inmueble a un tercero libremente, porque al no estar inscrito, el nuevo comprador puede anotar su inscripción en el Registro de la Propiedad ya que éste defiende al que está inscrito en dicho Registro de la Propiedad. En estos casos lo único que puede hacer la persona que ha firmado la Opción de Compra en un documento privado es interponer una reclamación por daños e incumplimiento de contrato contra el antiguo propietario ante los Juzgados pero, la finca ya no la podrá comprar.

¿ Qué datos tienen que constar en la escritura de Opción de Compra?

En la Opción de Compra es preferible que se deje constancia de todos los futuros pactos que deberían constar en la escritura de compraventa futura, tales como:

El precio de la compraventa futura
La forma de pago del precio ( al contado, con hipoteca, etc)
Quien será el comprador definitivo en la escritura de compraventa.
Cualquier condición que se quiera estipular.
Quién pagará los impuestos y los gastos de la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Determinar si la Opción de Compra tiene precio/prima y fijar, en su caso, el importe de la misma o, si por el contrario, es gratuita.
En el caso de que exista precio/prima hay que estipular si ese importe se deducirá del precio final que hay que pagar en la compraventa.
El plazo por el que se otorga la Opción de Compra para que el futuro comprador pueda ejercitar su derecho de compra definitiva del inmueble
La forma en que el futuro comprador debe comunicar al propietario su intención de ejercitar la Opción de Compra y efectuar la compra del inmueble. Es conveniente que se establezca una forma segura de comunicación, como el telegrama o el burofax, incluso el acta notarial.
El algunos casos, y dado que es posible que el burofax no sea recogido de Correos por el propietario porque en ese momento no le interese hacer la venta porque tenga otros compradores más interesantes, es conveniente fijar en la escritura que el documento de correos es suficiente para la notificación en el caso de que el propietario no vaya a recogeré el burofax de Correos

¿Se puede hacer una Opción de Compra sobre una vivienda que se encuentra alquilada?

Es muy normal, sobre todo en las Opciones de Compra sobre un piso o una casa, que el contrato se encuentre asociado a un contrato de Alquiler en el que se pacte que , durante el plazo que dure la Opción de Compra, el futuro comprador pueda alquilar la vivienda como Arrendatario y que pague un alquiler mensual por el arrendamiento. Se puede pactar entre las partes que, el precio que se haya pagado por todos los alquileres, se deduzca del precio final de la compraventa cuando se tenga que pagar el precio en la escritura pública.

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