Reserva de Dominio

Reserva de Dominio

Este es un Pacto que se puede encontrar tanto en los contratos de bienes inmuebles como de bienes muebles ( una cocina, una lavadora, un coche, etc).
Lo primero que queremos decir es que éste tipo de pactos no se encuentra regulado en ninguna ley o código, y sus características se han ido formulando a través de diferentes Sentencias de los tribunales, tanto de Juzgados como, sobre todo, por las Sentencias del Tribunal Supremo. Hay algunas regulaciones en otro tipo de leyes, como la de la Morosidad y la venta de bienes muebles a plazos.
Antes de seguir nos gustaría dejar claro un concepto que nos servirá para una mejor comprensión sobre qué queremos decir cuando hablamos de éste pacto de Reserva de Dominio:

¿ Qué se entiende por la POSESION de un piso?

La posesión de un bien o un objeto, en este caso un piso o cualquier inmueble, es el derecho que tiene todo Propietario a usar el piso y, solo el hecho de tener la llave de acceso a la vivienda y ocuparla significa que tiene la posesión de ese piso.
Pongamos otro ejemplo pero esta vez con un simple objeto, por ejemplo un bolígrafo. Cuando una persona tiene un bolígrafo en su mano, aunque el propietario sea otro, es él el que puede escribir en ese momento y es porque es quien tiene la posesión del bolígrafo.

¿ Puede ser una persona la propietaria de un piso y la posesión de ese mismo piso tenerla otra persona?

SI. Pensemos en un Arrendamiento de un piso: el propietario de la vivienda No puede usarla porque le ha dado la posesión del piso al inquilino, que es quien tiene la llave y puede entrar cuando quiera y usar el piso para vivir él, no el propietario.

¿ Se puede vender un piso a plazos y que la transmisión no sea definitiva hasta que el comprador no pague todo el dinero aplazado?

La respuesta es afirmativa: se puede hacer un contrato de compraventa de un piso o cualquier otro inmueble ( un terreno o un local) a una persona pero, como no paga todo el precio en el momento de la firma sino que lo hace a plazos, se puede establecer en el contrato que hasta que no se pague todo el precio aplazado NO se le transmite la propiedad.
Recordando ahora lo que hemos hablado sobre la posesión, éste es un caso especial porque en el contrato No se le transmite la propiedad al comprador, pero, en cambio, Si se le transmite la posesión del piso ( se le entrega la llave).
Con ésta cláusula de la Reserva de Dominio a favor del vendedor hasta que no lo cobre todo, es una forma de asegurarse que el comprador No será verdadero propietario hasta que no lo pague todo y, por tanto, podrá usar el piso pero No podrá venderlo a nadie porque no es titular hasta que pague todo el precio.

¿ En qué tipo de documento se puede establecer la Reserva de Dominio, en documento privado o en escritura pública ante Notario?

En cualquiera de esos dos documentos. La única diferencia es que el documento privado no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad y la Escritura pública sí. Eso afecta a la publicidad del Pacto; mientras que de un documento privado, nadie tiene noticia, de la escritura inscrita toda persona que acuda al Registro de la Propiedad podrá verlo.

¿ Qué impuestos hay que pagar y cuando?

En el caso de que el vendedor y el comprador sean personas físicas, hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ( ITP) por el comprador; el Impuesto sobre la Plusvalía Municipal, debe hacerlo el vendedor; y el Incremento de Patrimonio que se debe declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ( IRPF) que corresponde al vendedor en el caso de que con la venta haya ganado dinero.
Un dato a tener en cuenta es CUANDO se pagan esos impuestos.
Según la interpretación de Hacienda, el ITP hay que pagarlo en el momento en que se firma el contrato, ya sea privado o público, sin tener que esperar a que el comprador haya pagado todo el precio de la compraventa, aunque en principio puede parecer injusto.
Con respecto al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos municipal ( Plus Valía) no existe una regulación específica y todo depende de la calificación que cada Ayuntamiento le de a la cláusula de Reserva de Dominio; si entiende que es una condición suspensiva y la transmisión No se realiza hasta que se pague todo el precio, se podrá pagar el impuesto en el momento en que el comprador pague el último plazo acordado. Si por el contrario ese Ayuntamiento opina que esa cláusula de Reserva de Dominio es una condición resolutoria, y en el caso de que haya impago de algún plazo el vendedor puede rescindir el contrato en los tribunales, entonces habría que pagar ese impuesto a la firma del contrato.
Con respecto a las posibles ganancias que pueda obtener el vendedor al vender el piso y que afectan al IRPF ya que, según ese Impuesto, hay que declarar esas ganancias en el año en que se obtienen, la solución es un tanto complicada y lo mejor es poner un ejemplo:

– Una persona compró un piso por 1.000.-€ hace unos años. Ahora lo vende por 11.000.-€, pero lo cobra de forma aplazada en 11 años, a razón de 1.000.-€ cada año..
Del ejemplo resulta claro que la persona que vende obtiene un beneficio de 10.000.-€ ( 11.000.-€ precio venta – 1.000.-€ precio de compra = 10.000.-€ beneficio).

Como hemos dicho que paga 1.000.-€ cada año, en el primer año el vendedor no habrá ganado nada porque como compró por 1.000.-€ y el vendedor sólo le ha pagado 1.000.-€ ese primer año, el resultado es 0.
Por el contrario, el segundo año, que cobra otros 1.000.-€, que junto con los 1.000.-e del año anterior, resulta un total de 2.000.-€, frente a Hacienda representa que ha ganado 1.000.-€ de beneficio por la venta.
Por ese motivo, ese segundo año, el vendedor tendrá que declarar en su IRPF que ha obtenido una ganancia extra de 1.000.-€ por la venta del piso y así sucesivamente para los próximos años hasta que se realice el último pago.
En el caso de que el vendedor elija la opción de declarar toda la ganancia en el momento en que se paga el último pago aplazado, lo normal es que Hacienda pueda levantar un Acta complementaria por todos los años anteriores en los que se debería haber declarado las ganancias año a año y no al final de una sola vez.

¿ Puede el comprador vender a otra persona sin haber pagado todo el precio aplazado?

No puede hasta que no haya pagado todo el importe aplazado. En caso de hacerlo estaría cometiendo un delito.

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