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La cláusula penal en un contrato de compraventa

Los que han intervenido alguna vez en una compra de una casa o un piso a un promotor, sobre todo si la casa o el piso están todavía en construcción, se acordarán que una forma muy común de proceder por parte de éstos es la de hacer firmar un contrato de compraventa en el momento que te decides qué piso o casa quieres de la promoción, y muchas veces muchos meses antes de ir al notario a firmar.

Esta es la forma que los promotores tienen para poder venderte algo que todavía no está acabado. El Notario les va a pedir el certificado de final de obra, y posteriormente el edificio construido tendrá que “convertirse” en pisos individuales (de ello hablaremos en otro artículo).

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Generalmente, cuando se firma ese contrato de compra privado, se suele empezar el pago del piso o casa desde el momento de esa firma (y no la del notario), por lo que en el contrato hay una cláusula que fija un calendario de pagos a hacer antes de poder acudir al notario, y que definitivamente el piso sea del comprador. Una vez esos pagos se cumplen, y la obra ha finalizado, es cuando las 2 partes van al Notario, y firman la compra “real” del piso o casa, que esta vez sí se firmará sobre una escritura pública.

Pues bien, los promotores para asegurarse de que el comprador va a cumplir con ese calendario de pagos previo a ir al Notario, fijan lo que se llama una Cláusula Penal que, hablando en plata, viene a decir que si dejas de pagar una de las cuotas en el plazo indicado, rescinden el contrato firmado, y se quedan las cantidades que has pagado hasta la fecha como indemnización.

¿Qué dice el Tribunal Supremo de esta cuestión? Pues en concreto, en su Sentencia 21 de Febrero de 2.014 viene a recordar que la cláusula es totalmente válida, y el juez no puede modificarla, aunque la considere abusiva, siempre y cuando el supuesto de aplicación de la cláusula, sea el que se ha dado en el caso concreto. En concreto, este tipo de cláusulas se emplean para evitar impagos de cuotas, por lo que al tratarse de “cláusulas penales moratorias” siempre van a ser directamente aplicables, ya que es imposible un cumplimiento parcial de las mismas.

Por lo tanto, no es posible acudir en estos casos a la facultad que le da al Juez el Artículo 1.154 del Código Civil para moderar la cláusula penal al ser la misma abusiva, ya que en un contrato las partes son “libres” a la hora de fijar las cláusulas, y los contratos se han de cumplir.

A la hora de firmar este tipo de contratos, hemos de analizar muy bien cuál va a ser la penalización en que vamos a incurrir ante un posible incumplimiento a la hora de pagar, y si en algún momento se tiene alguna duda, es preferible llevarle una copia del documento a un Abogado para que nos explique cuáles son las características y consecuencias de ese contrato.

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