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Plusvalía Municipal y cómo reclamarla

¿Qué es el Impuesto de Plusvalía municipal?
Quizás esto es lo primero que habría que preguntarse. Según la Real Academia de la Lengua es el “aumento de valor de un objeto o cosa por causas ajenas a ellos mismos”
Cuando hemos comprado o adquirido (podría ser por una herencia) un determinado bien o derecho a un precio y lo vendemos a otro precio superior, obtenemos un beneficio o una ganancia; en esos casos hay que pagar un Impuesto de Plusvalía sobre el importe que hemos ganado.

Se puede comprar y vender cualquier cosa con la que obtengamos un beneficio, pero en nuestro caso vamos a tratar sólo la Plusvalía que se genera con la venta de pisos o inmuebles en general.
En estos casos el Impuesto de Plusvalía hay que pagárselo al Ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.

plusvalía municipal¿Por qué al Ayuntamiento?
Porque se entiende que para que ese piso o finca haya aumentado de valor desde que se compró, ha tenido que ser indispensable que el Ayuntamiento haya realizado una serie de gastos e inversiones en el Municipio y que benefician a todos los que viven en el Municipio, por ejemplo, asfaltar las calle y mantenerlas en buen estado, crear y mantener el servicio de recogida de basuras, de suministro de aguas, y todos los demás servicios públicos y, todo ello, hace que la categoría del Municipio haya aumentado y, por tanto, también el precio de los pisos y fincas del término municipal, ya que resulta más atractivo para que vengan más compradores de inmuebles y así aumentar el precio de las viviendas y favorecer a los propietarios que residen en su Municipio. Por lo tanto el Ayuntamiento quiere participar de las ganancias que recibe el propietario, pero..

¿Y si no se ha ganado nada en la venta, sino que hay pérdidas?
Este es el verdadero problema. La verdad es que hemos pasado de un tiempo en el que las viviendas tenían un valor desorbitado por estar en un gran momento económico, a otra época de crisis que ha hecho que los precios de venta de inmuebles hayan bajado muchísimo porque, gran parte de propietarios, necesitaban vender sus pisos porque no tenían para seguir pagando hipotecas o para poder pagar otros gastos y los pisos se han llegado a malvender, teniendo en cuenta los precios que pagaron por comprarlos en su momento.

Lo lógico es que si No ha habido ningún beneficio en la venta para el propietario, no se tuviese que pagar nada por la Plusvalía municipal, ya que no hay ningún beneficio.

Si es lógico, pero no era lo que venía ocurriendo hasta estos momentos. Era así hasta 2002 en que una nueva Ley de Haciendas Locales, en sus Arts. 107,1 y 110 varió lo que pasaba hasta esta nueva Ley. Anteriormente, se decía que la Plusvalía municipal o el Incremento en el Valor de los Terrenos, tenía que ser REAL, con lo que se admitía que si el propietario DEMOSTRABA que había perdido dinero en la venta, no tenía que pagar la Plusvalía. Para demostrarlo había que interponer un recurso y solicitar lo que se llama una Pericial Contradictoria, en la que un Perito determinaba el precio real del inmueble y, si era inferior al precio de compra, no se pagaba Plusvalía

Ahora con la nueva ley se determinó que siempre había ganancia en la venta de un inmueble y había que pagar siempre, no admite que se pruebe lo contrario. Para determinar ese beneficio, el Ayuntamiento tiene como base para determinar el valor de Venta no el que se dice en la escritura pública de venta, sino el que se fija en el Catastro y que siempre es superior al precio en que se compró inicialmente el piso; así siempre sale a pagar.

A pesar de la nueva Ley, ¿Se puede reclamar de alguna forma la Plusvalía municipal?
Desde el mes de Mayo de 2017, la respuesta vuelve a ser SI.
El TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ha dictado una Sentencia en la que dice que los Arts 107,1 y 110 de la Ley de Haciendas locales son inconstitucionales y, por tanto, el Impuesto de Plusvalía municipal sólo se puede aplicar si ha existido REALMENTE un beneficio con la venta del piso y se ha ganado un dinero. Con lo cual es imprescindible y obligatorio el que se haya obtenido ese beneficio, pero ¿ y si no se ha ganado nada, sino que se ha perdido?.Entonces la Sentencia dice que, sobre todo, hay que probarlo pero…¿ cómo puedo probarlo? Entonces es cuando la Sentencia vuelve a los tiempos anteriores a 2002 y tendremos que acudir al Perito para que emita un dictamen en el que refleje el precio real del piso en el momento de la venta; si el precio es por el que hemos vendido y es inferior al precio por el que compramos el piso en su día; en ese caso NO se paga Plusvalía.

¿Qué tengo que hacer para reclamar?.
Lo primero que hay que hacer es interponer un Recurso de reposición o una reclamación directa ante el Tribunal Económico Administrativo. Si la resolución fuese negativa, posiblemente, habría que interponer una demanda ente el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo. En éste Juzgado la resolución sería positiva porque tiene que aplicar, obligatoriamente, la Sentencia del tribunal Constitucional.
¿Cuánto me costaría?
Esta es la verdadera pregunta ya que, con toda seguridad habrá que llegar hasta la demanda ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo, porque en los recursos ante la Administración no nos darán la razón, y ello supone que tenga que intervenir un Abogado y, en ocasiones, un Procurador. A ello habrá que sumarle el coste de un peritaje de un Perito para demostrar que no ha habido un beneficio en la venta.

Hay que tener claros estos costes para ver si sale a cuenta el seguir con la reclamación.

Como ejemplo, aunque no de forma rigurosa, un Perito puede hacer un informe por entre 300 y 400.-€. En cuanto al Abogado hay que buscar alguno que cobre a resultados y sólo cobre si gana, ya que hay muchas gestiones a realizar y los honorarios varían según el importe que se reclame
Hay que tener en cuenta que para poder hacer la demanda para reclamar la plusvalía municipal ante el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo es obligatorio haber realizado, antes, todos los recursos ante la Administración y cuando esta lo deniegue, es cuando se puede acudir al Juzgado.

¿Y no es suficiente que en la escritura pública de venta se refleje un precio que es inferior al de compra en su día?
Esta prueba no le vale al Ayuntamiento porque ese precio podría no ser cierto y haber cobrado una cantidad que no se refleje en la escritura con el fin de pagar menos impuestos, tanto al Ministerio de Hacienda o a la Administración tributaria de la Comunidad de la que se trate (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), como al Ayuntamiento. Sólo vale la tasación de un Perito.

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